Mitten in München regt sich Widerstand. Und zwar in der "Verhandelbar" – einem improvisierten Pavillon in der Nähe des Justizgebäudes. Dieses könnte in einem Jahr leer stehen, weil ein neues gebaut wird. Den Abriss will eine Initiative aus Architekten, Städteplanern und Künstlern rund um Jan Fries verhindern: "Aus Klimagründen sollten wir nicht mehr neu bauen, sondern bestehenden Raum nutzen", sagt Fries von der Initiative "Justizzentrum erhalten – Abbrechen Abbrechen". In dem Justizgebäude seien circa 24.000 Tonnen CO2 in Beton gebunden.
Viel Potenzial in leer stehenden Büroflächen
Allein in München stehen aktuell rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Vieles könnte sich in Wohnraum umwandeln lassen: 3.000 Wohnungen könnten entstehen, hat die Beratungsfirma JLL berechnet. In den sieben großen deutschen Städten wären es mindestens 20.000 Wohnungen. Und das Potenzial sei noch größer, ist Markus Trost, Niederlassungsleiter von JLL in München, überzeugt: "Es werden ja kontinuierlich weiter Büros frei."
Viele Auflagen, wenig Umwandlungen
Doch in der Realität passiert kaum etwas. Denn einer Umwandlung stehen rechtliche, finanzielle und praktische Probleme entgegen, weil gewerbliche Immobilien nicht einfach in Wohnraum umgewandelt werden dürfen. Sie müssen viele Auflagen erfüllen, wie etwa Schallschutz. Das kostet eine Menge Geld – häufig mehr, als einfach neu zu bauen.
Nur selten wagen sich Investoren doch an Projekte, wie im Münchner Werksviertel Mitte, wo einst das Unternehmen Pfanni seinen Sitz hatte. Im "Werk 1" war früher die Verwaltung. Dem Pfanni-Erben liegt viel am Erhalt des Gebäudes, die Kosten für den Umbau stehen nicht im Fokus. Warum trotzdem umgewandelt wird, erklärt Timo Schneckenburger, Geschäftsführer der OTEC GmbH, die das Erbe verwaltet, so: "Es lohnt sich, wenn man in Generationen denkt. Dann sind die Erstellungskosten das eine – aber die Freude an einem lebendigen Quartier mit Geschichte ist am Ende viel wichtiger als nur Erstellungskosten."
Für den Architekten Dionys Ottl vom Architekturbüro "Hild und K" bedeutet das Projekt Herausforderungen. Das Haus stammt aus dem Jahr 1955. Ottl muss es jetzt fit machen für heutige Bedürfnisse: Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit. Für Ottl sind die vielen Auflagen und Bestimmungen ein Grund dafür, warum sich so wenig Investoren an aufwendige Umbauprojekte wagen: "Unsere großen Feinde sind die Exceltabelle und die Juristerei. Wir packen immer noch ein Gesetz obendrauf."
Der Weg bis zur Baugenehmigung ist weit
Auch in Neuperlach im Münchner Süden soll eine Umwandlung gelingen. In dem Viertel galt früher die klassische Trennung zwischen Wohnquartieren und Bürostandorten. Doch so will niemand mehr leben oder arbeiten. Hennig Kiesewetter will als Projektleiter auf über 38.000 Quadratmetern Bürofläche Wohnen und Arbeit integrieren: "Ich wünsche mir Bewegung und nicht fünf Tage die Woche eine Büronutzung und in den übrigen Zeiten verwaiste oder leere Bürogebäude."
Das Ziel: 380 helle und freundliche Wohnungen. Doch der Weg bis zur Baugenehmigung ist noch weit. Bei einem Projekt dieser Größenordnung müssen viele Gutachten eingeholt werden – zum Thema Mobilität, Klima, Verkehr, auch Kitas müssen gebaut werden.
Nachhaltigkeit als Investitionskriterium
Auch die Politik hat die Notwendigkeit von Umwandlungen erkannt – und will Umbauprojekte vorantreiben. Die Bundesbauministerin Klara Geywitz plant eine Novelle des Baugesetzbuches, um es einfacher zu machen, umzuwidmen. Außerdem soll im kommenden Jahr ein Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen" starten, um Projekte finanziell zu unterstützen.
Zugleich braucht es Menschen, die beispielhaft etwas auf die Beine stellen und zeigen, dass es funktionieren kann. Für das Justizgebäude in München hat der Architekturabsolvent Maximilian Jost in seiner Abschlussarbeit einen Plan entwickelt, wie daraus Wohnraum für 240 Menschen entstehen könnte. Die staatlichen Wohnungsbaugesellschaften BayernHeim und Stadibau prüfen aktuell die Möglichkeiten zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Noch ist alles ergebnisoffen: Die Umnutzung, aber auch der Abriss sind möglich.
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