Sebastian Sperr wohnt im sogenannten Altheimer Eck mitten in der Münchner Innenstadt. Bisher war seine Wohnung günstig: 11,30 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Jetzt aber hat er eine Mieterhöhung von 15 Prozent bekommen. Die Wohnung von Sebastian Sperr gehört dem Damenstift St. Anna. Ein ehemaliger kirchlicher Orden, dessen Immobilien vom staatlichen Wohnungsunternehmen Stadibau GmbH verwaltet werden.
Von einer kirchlichen Stiftung unter staatlicher Verwaltung erwarte er mehr soziales Verantwortungsgefühl, ärgert sich Sperr: "15 Prozent mehr, das würde ich irgendeinem Investor zutrauen, aber einem staatlichen Akteur? Da finde ich das unangemessen, denn so steigen ja alle Mieten über den Mietspiegel immer weiter", sagt der Mieter.
Mieterhöhung bis zur zulässigen Obergrenze
15 Prozent, das ist die maximal mögliche Mieterhöhung, die in Ballungsräumen mit angespanntem Mietmarkt wie Nürnberg, Augsburg oder München innerhalb einer Dreijahresfrist erlaubt ist. Die aktuelle Mieterschutzverordnung des Landes Bayern sieht diese Kappungsgrenze seit 2022 vor, um Mieter vor drastischen Mietsteigerungen zu schützen.
Sebastian Sperr stellt die Frage nach der Moral und ob eine kirchliche Stiftung und die Stadibau GmbH des Freistaats Bayern hier bis an die Obergrenze gehen müssen. Dabei bekommt er Unterstützung vom Münchner Mieterverein.
Mieterverein kritisiert Eigentümer und Wohnungsverwaltung
Geschäftsführerin Monika Schmid-Balzert sieht solche maximalen Mieterhöhungen nicht nur aus moralischer Sicht kritisch, denn hier gehe es auch um die Mieten in der Umgebung: "Bei einer einzelnen Anhebung steigt der Mietspiegel für alle und da erwarten wir von einem kirchlichen bzw. staatlichen Akteur mehr soziale Verantwortung", meint die Mietrechtsanwältin. Jede Mieterhöhung bei Bestandsmieten fließt in den Mietspiegel ein, der alle zwei Jahre vom Sozialreferat der Stadt München erhoben wird. Das letzte Mal 2025. Demnach betrug die Mietsteigerung bei Bestandsmieten in München zwischen 2023 und 2025 im Durchschnitt 5,5 Prozent.
15 Prozent Erhöhung auf einen Schlag erscheinen da relativ viel. Das Damenstift St. Anna weist darauf hin, dass die Mieten im Altheimer Eck seit 2019 nicht mehr erhöht wurden und die angekündigte Erhöhung für den Erhalt der Wohnanlage dringend geboten sei. Weiter erklärt der Stiftungsvorstand auf BR-Anfrage: "Die Betriebskosten sind in der Miete inkludiert. Allein die Preissteigerungen in diesem Bereich, die auch seit 2019 nicht auf die Mieter umgelegt wurden, machen eine Erhöhung im rechtlich zulässigen Rahmen notwendig."
Ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze
Mieterhöhungen sind aber grundsätzlich nur so lange möglich, bis die ortsübliche Vergleichsmiete, die ebenfalls alle zwei Jahre im Mietspiegel festgelegt wird, erreicht ist. Der Mieterverein hat den Fall von Sebastian Sperr geprüft und genau nachgerechnet. Ergebnis: Bei einer Erhöhung um 15 Prozent würde seine Miete über dem Mietspiegel liegen. Damit steht für Monika Schmid-Balzert fest: "Diese Mieterhöhung ist unwirksam, der Mieter muss nicht zustimmen und kann sogar gerichtlich dagegen vorgehen", sagt die Mieterschützerin.
Das Damenstift erklärt dazu gegenüber dem BR, dass die Mieter berechtigte Einwände gegen die Erhöhung natürlich bei der Stadibau GmbH vorbringen könnten. Genau das will Sebastian Sperr jetzt auch tun: "Dagegen werde ich vorgehen. Aber ich meine, das ist immerhin der Staat und da fühle ich mich übers Ohr gehauen, ob das jetzt Absicht war oder nicht", sagt Sperr. Für ihn hat es sich gelohnt, genau hinzuschauen und sich zu wehren. Die Stadibau GmbH verwaltet rund 40 Wohnungen für das Damenstift. Sebastian Sperr hofft, dass sich noch weitere Mieter gegen die Erhöhungen wehren und so der Anstieg im Mietspiegel der Münchner Innenstadt zumindest etwas gedämpft wird.
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