Die Immobilienpreise sind vielerorts hoch, laut Schätzungen fehlen in Deutschland 1,4 Millionen Wohnungen. Könnte sich das Problem durch den demografischen Wandel teilweise von selbst lösen? In der Immobilienbranche macht zumindest ein Begriff die Runde: der "Silver Tsunami". Gemeint ist die Generation der Babyboomer, also die zwischen 1946 und 1964 Geborenen. Ihnen gehört laut einer Schätzung der Immobilienmakler-Plattform Jacasa fast ein Drittel des Wohneigentums in Deutschland (externer Link). Wenn diese Generation altert, in Pflegeeinrichtungen umzieht oder verstirbt, werden Häuser und Wohnungen frei. Millionen Immobilien könnten so auf den Markt kommen.
Experten erwarten keine Verkaufslawine
Der Begriff "Silver Tsunami" suggeriert eine plötzliche Welle an Immobilienverkäufen. Einige Fachleute halten das für übertrieben. Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) bezeichnet den Begriff als irreführend. "Das Potenzial ist da", sagt Sagner, jedoch kämen frei werdende Immobilien nicht auf einmal auf den Markt, sondern über viele Jahre verteilt.
Die Auswirkungen der Demografie seien aber schon sichtbar, sagt Immobilienökonom Thomas Beyerle. Seit den ersten Renteneintritten der Babyboomer während der Pandemie komme überproportional viel Angebot aus dieser Altersgruppe auf den Markt. Dieser Prozess würde sich aber über die nächsten 15 bis 20 Jahre erstrecken. Denn die meisten Menschen blieben möglichst lange in ihren eigenen vier Wänden. Verkäufe erfolgten oft erst, wenn gesundheitliche Gründe einen Umzug notwendig machten.
Entscheidend sind die Erben
Viele Immobilien werden zunächst innerhalb der Familie weitergegeben und gelangen gar nicht direkt auf den Markt. Entscheidend sei die Frage, was die Erben anschließend mit den Objekten machen, sagt Ökonomin Pekka Sagner. Ob verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird, oder ob die Immobilie erst einmal leersteht, hängt vor allem von Lage und Zustand ab.
Stärkere Auswirkungen auf dem Land
Besonders deutlich dürfte der Effekt in ländlichen Regionen und kleineren Städten ausfallen, vor allem dort, wo die Bevölkerung bereits heute älter und die Nachfrage nach Wohnraum eher niedrig ist. DIW-Wirtschaftswissenschaftler Konstantin Kholodilin erwartet, dass viele Erben nicht an die Orte zurückkehren, in denen sie Häuser oder Wohnungen geerbt haben. Denn häufig leben und arbeiten Kinder und Enkel längst in anderen Regionen. Die Folge: Geerbte Immobilien werden eher verkauft, teilweise zu niedrigeren Preisen.
Bayern und die Ballungsräume bleiben gefragt
Anders stellt sich die Lage in wirtschaftsstarken Regionen dar. Dort bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, weil Menschen zuziehen und Arbeitsplätze vorhanden sind. Für Bayern erwartet Kholodilin deshalb einen deutlich schwächeren Effekt. Der Anteil älterer Menschen sei vergleichsweise geringer und die wirtschaftliche Entwicklung stabiler als in vielen anderen Bundesländern.
Besonders in und um München, aber auch in der Metropolregion Nürnberg, im Raum Rosenheim oder in den Voralpenregionen rechnen Experten nicht mit einem Preisrückgang. Die hohe Nachfrage dürfte zusätzliche Angebote weitgehend aufnehmen. Anders sieht es laut Immobilienökonom Thomas Beyerle in Teilen Nord- und Ostbayerns aus. Dort könnten zusätzliche Angebote auf geringere Nachfrage treffen und die Preise unter Druck setzen.
Werden Wohnungen in München günstiger?
Die Antwort der Experten fällt klar aus: eher nicht. Pekka Sagner vom IW erwartet für München nur begrenzte Auswirkungen des demografischen Wandels. Laut Bevölkerungsprognose (externer Link) wird München bis 2045 weiter wachsen, auf 1,86 Millionen Einwohner. Der Entlastungseffekt durch frei werdende Immobilien werde deshalb eher ein "Tropfen auf den heißen Stein" bleiben, sagt Konstantin Kholodilin vom DIW.
Oft kommen hohe Sanierungskosten hinzu
Ein weiterer Faktor ist der Zustand vieler Bestandsimmobilien. Häufig entsprechen Häuser und Wohnungen aus den vergangenen Jahrzehnten nicht mehr den Erwartungen heutiger Käufer. Laut Thomas Beyerle wünsche man sich eigentlich ein modernes Auto, kaufe jedoch oft einen "alten Gebrauchtwagen". Typische Probleme sind veraltete Heizungen, ein kaum gedämmtes Dach, nicht barrierefreie Grundrisse oder kleine Räume. Wer eine ältere Immobilie übernimmt, muss daher oft zusätzlich hohe Sanierungskosten einplanen.
Lohnt sich das Warten?
"Darauf werden sie lange warten müssen.", sagt Konstantin Kholodilin. Wer auf einen großen Preisverfall wartet, dürfte enttäuscht werden. Vor allem in Großstädten und Wachstumsregionen wird die Nachfrage hoch bleiben. Der demografische Wandel werde den Immobilienmarkt zwar verändern, aber nicht grundlegend umkrempeln.
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