Die Lage für wohnungssuchende Mieterinnen und Mieter bleibt auch in diesem Jahr angespannt in der Metropolregion München. Das belegt der neue "SpezialReport München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim", den der Immobilienverband IVD zum Frühjahr 2026 erstellt hat. Besonders bedenklich sind in diesem Zusammenhang zwei negative Trends bei Baugenehmigungen und auch bei den Fertigstellungen.
Neubautätigkeit geht zweistellig zurück
Vor allem in Südbayern wurde 2025 deutlich weniger Wohnraum fertiggestellt als in den Vorjahren: in Rosenheim ging die Zahl um 66 Prozent zurück, in Ingolstadt um 58 Prozent, in München um 33 Prozent und in Augsburg um 15 Prozent.
Weniger Baugenehmigungen – Sonderfall Ingolstadt
Bei den Baugenehmigung betrug der Rückgang in der Landeshauptstadt 25 Prozent, in Rosenheim 26 Prozent und in Augsburg sogar minus 57 Prozent. Das lässt befürchten, dass es auch in den nächsten Jahren in diesem Bereich wenig Wachstum gibt.
Einzig in Ingolstadt wurden mit plus einem Prozent etwa so viele Bauanträge gestellt wie im Vorjahr. In der Autostadt mit der aktuellen Krise bei Audi und einigen Zulieferern ist der Wohnungsmarkt dem IVD zufolge aber insgesamt unter Druck geraten.
Zuwanderung nach Südbayern hält Nachfrage hoch
Ansonsten besteht in der Metropolregion rund um München immer noch eine starke Zuwanderung von Wohnungssuchenden. Während die Neubautätigkeit weitgehend stagniere, steige der Wohnungsbedarf weiter an, schreiben die IVD-Experten in ihrem Report, das gelte insbesondere für die wirtschaftsstarken Regionen in Bayern.
Dass zu wenige neue Wohnungen gebaut werden, liege in den untersuchten Städten München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim auch an den gestiegenen Zinsen, an den verschärften Kriterien der Banken für die Kreditvergabe und an höheren Anforderungen ans Eigenkapital. Das mache es für Einsteiger und junge Familien schwieriger, ihre erste Immobilie zu erwerben.
Im bundesweiten Vergleich ist die Bautätigkeit in Augsburg mit vier und in München mit drei Fertigstellungen je 1.000 Einwohner immer noch überdurchschnittlich. In Ingolstadt und Rosenheim beträgt der Vergleichswert zwei Fertigstellungen auf 1.000 Einwohner. Aber man muss eben auch die Attraktivität der Standorte sehen, die dazu führt, dass ständig mehr Menschen hierherkommen.
So viel kosten Wohnungen in München, Augsburg, Ingolstadt, Rosenheim
Mit gutem Wohnwert in gefragter Lage kosteten Bestandswohnungen in München im Frühjahr 2026 laut IVD rund 7.800 Euro pro Quadratmeter, im Neubau seien das sogar um die 10.000 Euro und mehr. Dazu tragen vor allem die hohen Grundstückspreise bei. In Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim sind vergleichbare Bestandswohnungen in etwa halb so teuer wie in der Landeshauptstadt.
Bestandsimmobilien verkauften sich zum Teil erneut schlechter, wenn sie einen hohen Energieverbrauch oder einen Sanierungsstau aufweisen, zum Beispiel bei Wärmedämmung oder Fenstern. Solche Immobilien lassen sich von Banken eher schwieriger finanzieren. Unterm Strich bedeutet das: Es dauert inzwischen etwas länger, eine Wohnung zu vermarkten, die Käufer sind wählerischer geworden.
Preise für Eigentumswohnungen/Bestand
So hoch sind Mieten in München, Augsburg, Ingolstadt, Rosenheim
Bei den Mieten liegen die Angebotsmieten in München im Frühjahr 2026 bei knapp 22 Euro pro Quadratmeter, für den Erstbezug in einer Neubauwohnung werden hier mehr als 25 Euro Kaltmiete fällig. In Augsburg und Ingolstadt liegen die Mietpreise um etwa 10 Euro pro Quadratmeter unter denen von München. Unterm Strich sind auch zum Frühjahr 2026 die Mieten stärker gestiegen als die Kaufpreise, vor allem wenn man die sogenannte zweite Miete bei den Nebenkosten mitberücksichtigt.
Vergleich Mietwohnungen/Bestand
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