Erbe müsste man sein... oder doch nicht? Auf dem angespannten Wohnungsmarkt scheint ein Immobilienerbe wie der Jackpot in der Lotterie ums Vermögen. Viele halten es für den einzigen Weg, sich überhaupt noch ein Haus oder eine Wohnung leisten zu können. Zahlen des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zeigen, dass es in Deutschland rund 260.000 Erbschaftsfälle mit Immobilien im Jahr gibt. Doch wer den Hauptgewinn abräumt, merkt oft: So prächtig ist der gar nicht.
Viele Erbengemeinschaften streiten erbittert um Immobilien, müssen sich mit baufälligen Häusern und geerbten Schulden beschäftigen – oder die Erbschaftssteuer zwingt zum Verkauf. Das alles, weil Familien das Erbe nicht frühzeitig regeln, sondern das Thema oft zum Tabu machen. Denn mal ehrlich – wer spricht schon gerne über den Tod?
"Vergiftetes Verhältnis" – wenn Erben streiten
Anika hat gemeinsam mit ihren zwei Brüdern ihr Elternhaus geerbt. Windschief und baufällig steht es auf einem 2,7 Hektar großen Grundstück im hohen Norden von Deutschland. Noch halb im Rohbau. Für Anika ist das "ein Kostengrab" weit weg von ihrem Wohnort am Bodensee. Sie will das Anwesen so schnell wie möglich verkaufen, genau wie ihr Bruder Folker.
Der dritte Bruder, Thorsten, möchte "das Haus von Mama" aber behalten und Ferienwohnungen daraus machen. Die drei zerstreiten sich über den Verbleib des Hauses so sehr, dass sie den Kontakt zueinander abbrechen. Das Verhältnis sei "vergiftet", sagt Thorsten. "Nicht mehr existent", sagt Anika. Wäre das vermeidbar gewesen?
Klare Spielregeln können Erbstreit verhindern
Den Geschwistern hätten klare Vereinbarungen zum Nachlass geholfen. Stattdessen haben die Eltern ein Berliner Testament hinterlassen. Das legt fest, dass nach dem Tod des Vaters die Mutter alles bekommt. Erst als die Mutter im November 2023 stirbt, erben die Kinder – und zwar zu gleichen Teilen. Mehr steht da nicht. Kein Wort dazu, wie die Geschwister das Immobilienvermögen aufteilen sollen.
Anika beauftragt schließlich die Firma Erbteilung, die Sache zu klären. Das Unternehmen aus Weilheim in Bayern hat aus den Streitigkeiten von Erbengemeinschaften ein Geschäft gemacht und verspricht, Erbanteile an einer Immobilie schnell zu frei verfügbarem Geld zu machen. Nun steuern Anika, Thorsten und Folker auf eine Teilungsversteigerung zu. Sie ist ein Weg, eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Jeder Erbe kann sie beantragen. Das Haus wird öffentlich versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Da bleibt oft nicht viel Geld übrig.
Warum die Schenkung ein kluger Spielzug sein kann
Wer schenkt, regelt seinen Nachlass zu Lebzeiten. Erblasser und Erben können gemeinsam entscheiden, wer was bekommt. Will jemand ins Elternhaus einziehen und seine Geschwister auszahlen? Soll die Immobilie nach dem Tod der Eltern verkauft oder vermietet werden? In welchem Zustand ist das Haus – und wie viel ist es noch wert? Wer sich solche Fragen stellt, kann böse Überraschungen vermeiden.
0 Euro Steuern – selbst bei größeren Immobilienvermögen
Egal, ob man eine Immobilie verschenkt oder vererbt: Es können Steuern anfallen. Entweder die Schenkungssteuer oder die Erbschaftssteuer. Steuern muss aber nur zahlen, wer die Freibeträge überschreitet – und die hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehepartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei verschenken oder vererben. Kinder dürfen von jedem Elternteil bis zu 400.000 Euro erhalten, Enkel bis zu 200.000.
Entscheidender Vorteil beim Schenken: Der Freibetrag darf alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. So kann man sehr wertvolle Immobilien in mehreren Stufen verschenken und die Steuer ist gleich Null. Von der Steuer befreit sind Kinder oder Ehepartner auch, wenn sie die geerbte Immobilie selbst nutzen. Dafür müssen sie aber weitere 10 Jahre nach dem Erbfall in der Immobilie wohnen. Für Kinder ist die selbst genutzte Immobilie aber nur steuerfrei, wenn die Wohnfläche kleiner als 200 qm ist. Erben einer riesigen Villa müssten also schon Steuern zahlen.
Verschenken, aber lebenslang Nutznießer sein
Wenn Eltern ihre Immobilien verschenken, gehört sie mit einer Unterschrift beim Notar nicht mehr ihnen. Aus dem Haus ausziehen müssen sie aber nicht zwangsläufig. Sie können ihr Heim lebenslang nutznießen, wenn sie diesen sogenannten Nießbrauch festschreiben lassen. Mit diesem Recht dürfen sie in der Wohnung wohnen – oder sie auch vermieten und die Miete bekommen. Verkaufen dürfen aber nur die Beschenkten. Sie müssen auch größere Kosten zur Instandhaltung tragen.
Wie eine Familie ihre Häuser in Millionenhöhe klug ohne Erbschaftssteuer weitergegeben hat und wie andere Geschwister sich über ihr Elternhaus komplett zerstritten haben, zeigt die Folge Jackpot Immobilie - wie wir klug vererben der vierteiligen Doku-Serie Generation Wohnkrise. Lohnt sich das? in der ARD Mediathek. Mit dabei Ralph Caspers, der alle Basics rund ums Erben wie Erbfolge, Freibeträge oder Nießbrauch kompetent und unterhaltsam erklärt.
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