Seit Anfang 2025 wird die Grundsteuer auf Basis einer neuen Bemessungsgrundlage berechnet. In Bayern zählt vor allem die Fläche. Ziel der Reform war es, bisherige Ungleichheiten zu beseitigen. "Manche Menschen hatten bisher zu viel gezahlt, andere zu wenig", sagt Achim Sing, Pressereferent des Bayerischen Städtetags.
Bund und Land hatten die Kommunen aufgefordert, die Reform aufkommensneutral umzusetzen, also die Hebesätze so anzupassen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor. Zugleich gab es früh die Sorge, Städte und Gemeinden könnten die Umstellung nutzen, um Haushaltslöcher zu stopfen.
Nach der Reform: 177 Millionen Euro mehr Grundsteuer in Bayern
Nun zeigen Daten aus dem vierteljährlichen Kassenbericht des Bayerischen Landesamts für Statistik: Die Kommunen nahmen 2025 insgesamt 2,2 Milliarden Euro Grundsteuer ein – knapp neun Prozent beziehungsweise 176,8 Millionen Euro mehr als im Vorjahr. Mehr Hintergrund zu den Daten finden Sie am Ende des Textes. In den Jahren zuvor waren die Einnahmen jeweils nur um ein bis zwei Prozent gestiegen.
Ausschlaggebend für die Mehreinnahmen war die Grundsteuer B für bebaute Grundstücke. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen lagen dagegen um 24 Millionen Euro unter dem Vorjahreswert. Gelder, die zwar das Haushaltsjahr 2025 betreffen, aber erst 2026 verbucht wurden, sind nicht enthalten.
Das bedeutet jedoch nicht zwingend, dass sich alle Gemeinden bereichert haben und dem Appell der Politik zur Aufkommensneutralität nicht nachgekommen sind. Hier lohnt ein genauer Blick in die einzelnen Gemeinden.
Bayernkarte: Hier sind die Grundsteuereinnahmen besonders stark gestiegen
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Gesenkte Hebesätze nicht gleich weniger Einnahmen
Mehr als 80 Prozent der Kommunen erzielten im vergangenen Jahr höhere Einnahmen als 2024. In einigen Fällen wurden die Hebesätze zwar gesenkt. Weil die Grundstücke nach der Reform höher bewertet wurden, reichte die Senkung aber nicht aus, um die Mehreinnahmen auszugleichen.
Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende der Interessengemeinschaft Haus & Grund Bayern, verweist darauf, dass viele Gemeinden ihre Hebesätze zunächst auf Grundlage unvollständiger Daten festlegen mussten, weil neue Bewertungen teils erst spät vorlagen. Solange sie nun nachträglich angepasst würden, sei dies "noch vertretbar".
Städtetag-Sprecher Sing hält eine exakte Aufkommensneutralität für kaum umsetzbar. Wegen fehlender Daten sei eine treffsichere Festsetzung nicht möglich gewesen. Inzwischen gebe es aber bereits Anpassungen zugunsten der Bürgerinnen und Bürger.
Nicht alle Gemeinden wollen Aufkommensneutralität
Am stärksten steigerte die Gemeinde Gattendorf im Landkreis Hof ihre Grundsteuereinnahmen. Dort haben sich die Erträge aus der Grundsteuer B (bebaute Grundstücke) mehr als verdreifacht. Auch Babenhausen und Winterrieden im Unterallgäu verzeichneten deutliche Zuwächse. Auffällig ist, dass Gattendorf und Winterrieden ihre Hebesätze im Zuge der Reform bereits gesenkt hatten, während sie in Babenhausen unverändert blieben.
In Gattendorf führt die Gemeinde die Mehreinnahmen vor allem auf die Ansiedlung mehrerer Unternehmen sowie auf Nachzahlungen für Vorjahre zurück. Ab 2026 werde das Aufkommen wieder deutlich niedriger ausfallen. Zudem seien höhere Einnahmen angesichts steigender Ausgaben, wie der Kreisumlage, und der Haushaltskonsolidierung bewusst einkalkuliert worden. Eine Aufkommensneutralität war also nie das Ziel. Babenhausen und Winterrieden wollen sich nicht zu den Mehreinnahmen äußern.
Grafik: Wie viele Gemeinden mehr eingenommen haben
Städtetag: Grundsteuer ein Hebel für Haushaltseinnahmen
Angesichts angespannter Haushalte hätten viele Kommunen abwägen müssen, ob zusätzliche Einnahmen notwendig seien, sagt Städtetag-Sprecher Sing. Höhere Hebesätze seien dabei nur ein Baustein gewesen. Kirchhoff fordert hingegen mehr Transparenz: Wenn Mehreinnahmen nötig seien, müsse dies offen kommuniziert werden. Andernfalls sollten die Hebesätze wieder sinken.
Stadt Stein senkt Hebesätze rückwirkend
Ein Beispiel dafür ist die Stadt Stein bei Nürnberg. Sie hatte ihre Hebesätze zunächst wegen eines neuen Kinderhortes und steigender Kreisumlagen deutlich erhöht. Nachdem die Einnahmen höher ausfielen als erwartet, wurden die Sätze rückwirkend gesenkt (externer Link), zu viel gezahlte Beträge erstattet. Dennoch bleibt ein Plus von 35 Prozent, von dem nach Angaben des Kämmerers allerdings noch Nachzahlungen aus Vorjahren abzuziehen sind. Die verbleibenden Mehreinnahmen seien angesichts gestiegener Personal- und Kitakosten von einer Mehrheit des Stadtrats bewusst gewollt worden. Langfristig solle die Grundsteuer jedoch schrittweise wieder sinken.
Die absolut höchste Steigerung hatten die Städte Bamberg (4,2 Millionen, 27 Prozent mehr) und Nürnberg (10,8 Millionen, acht Prozent mehr). Beide Städte haben aber bereits angekündigt, die Hebesätze für 2026 zu senken, Bamberg sogar um 250 Prozentpunkte.
Bayernkarte: So haben sich die Hebesätze verändert
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Nicht alle profitieren: Einige Gemeinden mit weniger Einnahmen als 2024
Nicht alle Gemeinden verzeichneten jedoch höhere Einnahmen durch die Reform. In 269 der 2056 bayerischen Kommunen lagen die Einnahmen 2025 unter dem Vorjahresniveau. In 78 Gemeinden blieben sie nahezu unverändert. So blieb zum Beispiel in Denkendorf im Landkreis Eichstätt nach Angabe der Gemeinde das Grundsteueraufkommen stabil.
Die Gemeinde habe sich an die Aufkommensneutralität gehalten. Im Haushaltsplan, und damit in der Statistik, war jedoch ein negativer Saldo angesetzt. Das lag an der Berichtigung interner Fehlbuchungen, sowie nicht abschließend bearbeiteter Grundsteuerfälle aufgrund von Eigentümerwechseln. Wegen steigender Ausgaben sieht sich die Gemeinde nun jedoch gezwungen, die Hebesätze zum 1. Januar 2026 zu erhöhen. Auch in der Gemeinde Sulzfeld im Landkreis Rhön-Grabfeld wird ein negativer Saldo ausgewiesen, auch hier handelt es sich um einen Buchungsfehler.
💡 Sophie Menner und Claudia Kohler analysieren für BR24 TV, Radio und hier im Digitalen Daten – mit dem Fokus auf Bayern. Die Recherchen beleuchten datengestützt aktuelle Themen und deren Hintergründe und Zusammenhänge. Eine Kooperation mit der Tageszeitung Main-Post ist preisgekrönt. Haben Sie ein Thema, auf das wir mit der Datenbrille schauen sollen? Schreiben Sie uns: br24.feedback@br.de, Stichwort: Datenthema
Dieser Artikel ist erstmals am 30. Juni 2026 auf BR24 erschienen. Das Thema ist weiterhin aktuell. Daher haben wir diesen Artikel erneut publiziert.
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