In vielen Ballungsgebieten, auch in Bayern, fehlen bezahlbare Mietwohnungen. Da sind sich die meisten Menschen einig. Was aber hilft? Die Liste der Vorschläge ist lang: weniger Bauvorschriften, höhere Quoten für sozialen Wohnungsbau, mehr Unterstützung für Genossenschaften, aktiver gegen Leerstand vorgehen, Wohnen auf dem Land attraktiver machen – und, und, und.
Wohnungen vergesellschaften – der Berliner Volksentscheid
Für einen radikalen Ansatz war 2021 in Berlin die Mehrheit bei einem Volksentscheid. Dessen Forderungen an den Berliner Senat: Die gesamten Wohnungsbestände großer Immobilienkonzerne ab einem Bestand von 3.000 Wohnungen sollen vergesellschaftet werden – gegen eine Entschädigung "deutlich unter Marktwert". Eine Anstalt des öffentlichen Rechts soll sie danach nicht profitorientiert vermieten. Plakativer Titel des Volksentscheids: "Deutsche Wohnen & Co enteignen".
Der Stand nach knapp fünf Jahren: Weder unter dem rot-rot-grünen Senat bis 2023 noch unter Schwarz-Rot bis 2026 wurde bislang tatsächlich Wohnraum vergesellschaftet. Verabschiedet wurde lediglich ein Rahmengesetz, das hohe Hürden vorsieht.
Berlin: Neues Volksbegehren geplant – was ist mit Rot-Rot-Grün?
Die Organisatoren in Berlin arbeiten deshalb an einem neuen Begehren, das bei einer Mehrheit sofort Gesetz werden soll. Nach der Abgeordnetenhaus-Wahl im September hat das Ganze neue Fahrt aufgenommen: Die Linke ist für Vergesellschaftung, die Berliner Grünen nicht abgeneigt, die SPD in der Hauptstadt eher skeptisch. Ob ein rot-rot-grünes Bündnis kommt und wie es sich bei diesem Thema einigt – vorerst offen.
Bundesgesetz soll Riegel vorschieben
Die Bundesregierung und Bundesländer wie Bayern wollen die Pläne verhindern – über ein Bundesgesetz, das Vergesellschaftungen mit Entschädigungen deutlich unter Verkehrswert ausschließt. Im Juli einigten sich Union und SPD im Koalitionsausschuss darauf, die Vergesellschaftung großer Mietwohnungsbeständen auf Landesebene auszuschließen.
Jura-Professor Burgi: "Sehr langwierige" Klärungen
Jura-Professor Martin Burgi von der Ludwig-Maximilians-Universität München betont auf BR24-Anfrage: Eine Vergesellschaftung tausender Wohnungen, wie es der Berliner Volksentscheid fordert, gab es bisher in Deutschland noch nie. "Vom zugrunde liegenden Artikel 15 im Grundgesetz ist noch nie Gebrauch gemacht worden", sagt Burgi. "Es gibt dazu bisher keine Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts."
Sollte sich Berlin trotzdem für diesen Weg entscheiden, rechnet Burgi daher mit "sehr langwierigen juristischen Klärungen". Die betroffenen Wohnungskonzerne dürften "über jeden einzelnen Punkt" vor Gericht streiten. "Außerdem würde ein solches Instrument neue Investoren abschrecken." Zudem sei klar: Der Staat, in diesem Fall das Bundesland Berlin, müsse Entschädigungen zahlen. "Man müsste dann bei anderen Leistungen Abstriche machen", vermutet der Jura-Experte.
Isabel Feichtner, Professorin für Öffentliches Recht an der Universität Würzburg, klang jüngst bei BR24 optimistischer. Eine Expertenkommission in Berlin, der sie auch angehörte, kam laut Feichtner zu dem Schluss: Entschädigungen auch weit unter Verkehrswert sollten möglich sein. Vergesellschaftungen bundesweit einfach zu verbieten, verstoße dagegen gegen die Verfassung.
Kritik aus Bayern – Fokus auf andere Maßnahmen
Aus Bayern gibt es viel Kritik am Berliner Volksentscheid und der Vergesellschaftungsforderung. Nicht nur CSU und Freie Wähler lehnen sie ab – auch die AfD sowie Grüne und SPD im Bayerischen Landtag sehen das so. Damit mehr gebaut wird, setzen beispielsweise die Grünen im Landtag auf die Bauwirtschaft und ein investitionsfreundliches Klima.
Auch Burgi hält andere Instrumente für wirkungsvoller, um leichter bezahlbare Mietwohnungen zu schaffen. "Bauen, bauen, bauen", sagt er. "Und es gibt viele weitere Möglichkeiten: mehr Büros in Wohnraum umwandeln, klar gegen Zweckentfremdung wie Airbnb-Wohnungen vorgehen, Leerstand nicht hinnehmen." All das erfordere allerdings ausreichend Personal in den Behörden, das Vorschriften konsequent umsetze.
Enteignung kommt häufiger vor – zum Beispiel für Bahnstrecken
In der Debatte um den Volksentscheid in Berlin gehen zwei juristische Begriffe oft durcheinander: Vergesellschaftung und Enteignung. "Eine Vergesellschaftung – wie in Berlin diskutiert – wäre eine breit streuende Maßnahme, bei der es um tausende Wohnungen geht", erläutert Burgi. "Eine Enteignung ist dagegen eine punktuelle Sache, zum Beispiel ein Damm zum Hochwasserschutz oder eine neue Eisenbahnstrecke." Hier sei das Enteignen gegen eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts als letztes Mittel sinnvoll und komme auch "in einer überschaubaren Anzahl von Fällen" zum Einsatz.
Dass in München immer wieder über mögliche Enteignungen mit Blick auf neue Wohnungen diskutiert wird, hat folgenden Grund: Um einzelne Grundstücke für städtebauliche Maßnahmen wie neue Stadtviertel zu erhalten, sind in der Landeshauptstadt Enteignungen als letztes Mittel möglich. Wobei auch hier das Wörtchen "theoretisch" wichtig ist – in der Praxis kam es bisher nur in wenigen Einzelfällen dazu, um bestimmte Bauprojekte realisieren zu können.
Im Audio: Wohnungen fürs Gemeinwohl vergesellschaften?
Berlin im Juni 2024: An einem Gebäude in Prenzlauer Berg befindet sich ein Transparent zur Vergesellschaftung (Symbolbild).
Dieser Artikel ist erstmals am 1. Juli 2026 auf BR24 erschienen. Das Thema ist weiterhin aktuell. Daher haben wir diesen Artikel aktualisiert und erneut publiziert.
Das ist die Europäische Perspektive bei BR24.
"Hier ist Bayern": Der BR24 Newsletter informiert Sie immer montags bis freitags zum Feierabend über das Wichtigste vom Tag auf einen Blick – kompakt und direkt in Ihrem privaten Postfach. Hier geht’s zur Anmeldung!