Es war ein deutlicher und schneller Sprung nach oben. Seit Beginn des Iran-Krieges Ende Februar haben die Zinsen für Immobilienkredite deutlich angezogen. Sie liegen im Mittel jetzt wieder bei gut vier Prozent. Je nach Anbieter, Laufzeit, Beleihungshöhe und Kreditwürdigkeit unterscheiden sich die Werte zwar, im Schnitt kann man aber von 0,3 bis 0,4 Prozentpunkten Zinsanstieg sprechen.
Kleine Zinsunterschiede verteuern Kredite um fünfstellige Summen
Das sieht zwar auf den ersten Blick nach nicht so viel aus, summiert sich über die Jahre allerdings. Wer 300.000 Euro finanzieren muss und statt 3,6 Prozent nun 4 Prozent Zinsen anfallen, zahlt pro Jahr statt 10.800 Euro 12.000 Euro Zinsen. Also einhundert Euro mehr pro Monat. Auf zehn Jahre betrachtet, sind das 12.000 Euro. Die Effekte der Kredittilgung mal außen vorgelassen.
Für manche kommt der Anstieg der Bauzinsen überraschend, schließlich hat die EZB ihren Einlagenzins seit Mitte des vergangenen Jahres nicht verändert – er liegt seitdem bei zwei Prozent. Allerdings sind Baufinanzierungen ziemlich unabhängig vom Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank – im Gegensatz zu den Sparzinsen. Baukredite orientieren sich an der Rendite von Pfandbriefen und die wiederum an den Zinsen für zehnjährige Staatsanleihen.
Grafik: Bauzinsen in Relation zu den Renditen der Bundesanleihen
So bestimmen Staatsanleihen die Zinsen für Baukredite
Der Zusammenhang ist so: Damit die Bank Geld für Immobilien verleihen kann, muss sie es sich selbst meistens erstmal leihen. Dafür gibt sie beispielsweise Pfandbriefe heraus, erhält darüber also Geld von Anlegern. Beim Zins dafür orientiert sich die Bank an Bundesanleihen, die als ähnlich sicher gelten wie Pfandbriefe. Also als sehr sicher. Während der Bund sein solides Finanzgebaren in die Waagschale werfen kann, bieten bei Pfandbriefen die hinterlegten Vermögenswerte Sicherheit gegen Zahlungsausfälle – oft sind das Immobilien. Kurz gesagt: Das Risiko ist bei Staatsanleihe und Pfandbrief für den Anleger ähnlich hoch, der Zins dafür also auch.
Was aber hat die Staatsanleihen so verteuert? Und damit auch Immobilienkredite. Im Wesentlichen sind dafür die stark steigenden Schulden des Staates verantwortlich. Immerhin will Deutschland sich allein 2026 über 500 Milliarden Euro leihen. Weil mehr in die Infrastruktur investiert werden soll und auch die Rüstungsausgaben massiv steigen.
Das reduziert ein wenig den Glauben daran, dass der Staat das Geld am Ende der Laufzeit von Staatsanleihen zurückzahlen kann. Es steigt also das Risiko für den Geldanleger und damit die Risikoprämie, die Zinsen, die der Staat zahlen muss. Hinzu kommt die Erwartung, dass infolge des Iran-Krieges auch die Inflation wieder anziehen wird. Auch das hat auf die Zinsen von Staatsanleihen Einfluss. Und damit am Ende auf die Höhe der Bauzinsen.
Zinsen für Immobilienkredite werden sich wohl "seitwärts bewegen"
Fachleute gehen gerade davon aus, dass die Zinsen in nächster Zeit in etwa auf dem aktuellen Niveau bleiben, sich "seitwärts bewegen" werden, wie das gerne heißt. Natürlich aber immer auch mit ein wenig "auf" und "ab". Der Chef des Zins-Vergleichsportals Interhyp, Jörg Utecht, sagte beispielsweise kürzlich dem Handelsblatt (externer Link, möglicherweise Bezahlinhalt): "Nur große Optimisten setzen jetzt auf ein mittelbares starkes Absinken der Zinsen." Florian Pfaffinger, Immobilienexperte des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, sagte der Zeitung, dass er in der nächsten Zeit mit Schwankungen von 0,2 bis 0,3 Prozent bei zehnjährigen Krediten rechnet.
Stiftung Warentest empfiehlt gründlichen Zinsvergleich
Robin Knies, Finanzredakteur bei der Stiftung Warentest, empfiehlt deshalb: "Besonders in so unruhigen Zeiten lohnt sich bei der Planung der Baufinanzierung ein gründlicher Konditionenvergleich." Daten der Tester zufolge sind die Unterschiede zwischen den Angeboten gerade "gewaltig".
Dabei kann sich der Zinssatz für einen Immobilienkredit um bis zu einen Prozentpunkt zwischen günstigen und teuren Anbietern unterscheiden. Knies betont aber auch, dass sich niemand jetzt aus Angst vor höheren Zinsen unter Druck setzen sollte. Eine Zinsexplosion, wie 2022, als infolge des Ukraine-Krieges die Zinsen steil anstiegen, gebe es bis jetzt nicht.
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