Die Millennials der Generation Y, die zwischen 1981 und 1996 geboren wurden, müssten für einen Immobilienkauf doppelt so lange sparen wie die Babyboomer der Jahrgänge 1955-1969, heißt es in einer aktuellen Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW). Sie bezieht sich auf das notwendige Eigenkapital, das mit den Kaufpreisen stark gestiegen ist. Wenn man davon ausgehe, dass 20 Prozent Eigenkapital üblich sind, wären dafür heute in der Ansparphase im Schnitt fast 14 Jahre nötig. Denn die Haushaltseinkommen sind nicht so stark gestiegen wie die Immobilienpreise.
- Zum Artikel: "Selbstverwirklichung und Wohnen: Bruchbude für geringe Miete"
Einkommen halten nicht Schritt mit der Preisentwicklung
In den 1980er-Jahren hätte dem IfW zufolge noch das 1,7-fache eines durchschnittlichen Haushaltseinkommens gereicht, um das Eigenkapital für einen Wohnungskredit zu finanzieren. Heute seien dafür mehr als drei Jahresgehälter notwendig.
Für einen Hauskauf hätten demnach in den 80ern noch 3,6 Jahreseinkommen gereicht. In der Hochphase des Immobilienbooms seien es sogar 7 Jahresgehälter gewesen.
OECD: 1981 war Immobilienkauf am "unerschwinglichsten"
Zu einem anderen Ergebnis kam die OECD (Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung) mit ihrem "Erschwinglichkeitsindex". Gemessen an den Daten von Anfang 2025 sei es 1981 wegen extremer Zinsen am "unerschwinglichsten" gewesen, eine Immobilie zu erwerben.
Die besten Kaufbedingungen gab es der OECD zufolge in den 2010er Jahren, während der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank mit Bauzinsen ab 1 bis 1,5 Prozent, die erst 2022 endete.
In dieser Niedrigzinsphase sei die Finanzierung selbst der höheren Kaufpreise einfacher gewesen als in den 1980er-Jahren, behauptet die OECD. Das muss auch das IfW teilweise anerkennen – dafür sei damals der Einstieg in den Immobilienmarkt mit weniger Geld möglich gewesen. Vereinfacht gesagt, habe man damals weniger Startkapital gebraucht als heute.
Kaufnebenkosten sind relevanter geworden
Auch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und andere Gebühren wie vom Grundbuchamt oder die Maklerprovision waren damals niedriger. So rechnete man Anfang der 90er-Jahre noch mit Kaufnebenkosten (Steuer, Notar, Umschreibung) von 4 bis 5 Prozent vom Kaufpreis, während es heute mehr als das Doppelte davon sein kann.
Außerdem müssen heute viel mehr Daten, Fakten und Pläne berücksichtigt werden, wenn man einen Baukredit haben will. Da ist beispielsweise der Energieausweis, der bei älteren Immobilien zum Ausschlusskriterium werden kann.
Boomer – bis auf Bauzinsen – mit besseren Startbedingungen
Bis in die 80er-Jahre kostete Baugeld meist zwischen 7 Prozent und 10 Prozent Zins. 2024 und 2025 waren dagegen trotz des jüngsten Zinsanstiegs für Hypothekendarlehen für durchschnittliche Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit meist zwischen 3 Prozent und 4 Prozent zu zahlen.
Grundstücksmangel macht Millennials den Bau schwer
Als die ersten Babyboomer in den 80er-Jahren anfingen, Immobilien zu kaufen, gab es aber in anderer Hinsicht noch attraktivere Rahmenbedingungen. An erster Stelle stehen dabei die Grundstückspreise, die rund um München und in Südbayern mit die höchsten in ganz Deutschland sind. Auch die Baukosten sind in den letzten Jahren zum Teil dramatisch gestiegen.
In den 80er- und 90er-Jahren wurde von den Städten und Gemeinden noch wesentlich mehr neues Bauland ausgewiesen. Das führte zu einer größeren Auswahl und niedrigeren Preisen für bebaubaren Grundstücke. So beklagt der VdW Bayern (Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft), dass im Freistaat rund 200.000 bezahlbare Wohnungen fehlen, vor allem weil vielerorts kaum gebaut werden könne.
Energiestandards heute höher – und komplizierter
Auch um den Energiestandard des Gebäudes und seine CO2-Emissionen musste man sich bis vor wenigen Jahren nicht so viele Gedanken machen. Gedämmt wurde auch schon in den 80er- und 90er-Jahren, aber eher aus Eigeninteresse, um Heizkosten zu sparen. Wer keine Neubaupreise bezahlen kann und sich deshalb nach einem günstigeren Altbau umsieht, bekommt heute oft Probleme mit den Banken. Die wollen wegen unklarer Kosten für die energetische Sanierung ältere Häuser häufig nicht mehr finanzieren.
Das ist die Europäische Perspektive bei BR24.
"Hier ist Bayern": Der BR24 Newsletter informiert Sie immer montags bis freitags zum Feierabend über das Wichtigste vom Tag auf einen Blick – kompakt und direkt in Ihrem privaten Postfach. Hier geht’s zur Anmeldung!