Viele Immobilienkredite, die in der Niedrigzinsphase mit 1,0 bis 1,5 Prozent Zins abgeschlossen wurden, brauchen jetzt eine Anschlussfinanzierung. Dabei müssen Eigenheimbesitzer mit starken Veränderungen rechnen. Banken und Sparkassen verlangen aktuell meist zwischen drei und vier Prozent.
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Die Konditionen richten sich im Einzelfall auch nach persönlichen Kriterien, wie der Höhe des Einkommens oder der Art des Bauvorhabens. Wobei Umbauten und Sanierungen meist schwieriger zu finanzieren sind.
Neuer Aufwärtstrend seit EZB-Zinspause im Juli
Die Europäische Zentralbank hatte im Juli nach zuvor sieben Leitzinssenkungen eine Zinspause eingelegt. Unklar ist, ob das schon der Tiefpunkt war.
Die Bauzinsen, die sich an zehnjährigen Darlehen orientieren, sind im Juli und August bereits um jeweils 0,1 Prozentpunkte gestiegen, auf durchschnittlich 3,7 Prozent.
Der Münchener Baukredit-Vermittler Interhyp erwartet zwar vorerst keinen stärkeren Anstieg in den nächsten Monaten. Langfristig warnten Experten aber vor steigenden Bauzinsen, so dass die Finanzierungen noch teurer würden.
Steigende Staatsschulden als Argument für höhere Bauzinsen
Ein Grund ist Experten zufolge die Neuverschuldung des Bundes. Das erhöht auch die Rendite langfristiger Bundesanleihen – und damit auch die von Zinspapieren, mit denen die Immobilienkredite refinanziert werden.
Doch ein Vergleich mit den Nachbarländern zeigt: Das Argument ist nicht wirklich stichhaltig. Hausbauer in Frankreich, Italien und vor allem in Spanien, zahlen deutlich weniger für ihre Baukredite. Dabei ist dort die Staatsverschuldung höher als in Deutschland und in den letzten Jahren auch noch schneller gestiegen ist als bei uns.
Teure Besonderheiten bei der Baufinanzierung in Deutschland
So legt die französische Notenbank (Banque de France) bei Immobilienkrediten Höchstgrenzen für die Zinsen fest. Den Gefallen tut die Bundesbank den Hausbauern leider nicht.
In Deutschland werden die Hypothekenzinsen vor allem vom Pfandbriefmarkt bestimmt, der eine Besonderheit ist. Reine Immobilienfinanzierer, die deshalb auch Pfandbriefbanken genannt werden, handeln mit diesen Papieren, die mit einem Pfandrecht besichert sind, in dem Fall an Immobilien.
Da Kreditnehmer nach spätestens zehn Jahren das Recht haben, den Kredit zu kündigen und die Bank zu wechseln, verlangt die Finanzbranche dafür einen Zinsaufschlag. Der ist in der Regel nicht gerechtfertigt, weil die meisten Kredite bei derselben Bank fortgeführt werden.
Was tun, wenn die Anschlussfinanzierung viel teurer wird?
Denn die Bank für die Weiterführung des Immobilienkredits zu wechseln, ist oft gar nicht so einfach. Eine komplett neue Kreditprüfung müsste dafür gemacht werden. Die deutlich einfachere Lösung: einfach ja sagen zu den angebotenen Anschlussfinanzierungen. Diese Bequemlichkeit kann viel Geld kosten, weil die Konditionen für Bestandskunden oft schlechter sind als für Neukunden. Schließlich muss die Bank Neukunden für ihre Kredite erst noch gewinnen.
Das heißt nicht, dass man keinen Spielraum hat. Erscheinen die Zinsen derzeit hoch, hilft eine kürzere Laufzeit, die in der Regel günstiger ist. Außerdem lässt sich mit einer Sondertilgung die zu verzinsende Restschuld reduzieren und auch die Laufzeit des gesamten Kredits verkürzen. Das spart am Ende auch viel Zinsen. Doch für eine Sondertilgung braucht man eben viel Geld auf einen Schlag.
Viele Immobilienkäufer tilgen nur wenig – und dafür umso länger
Zins und Tilgung bestimmen die Monatsrate für den Kredit. Da war es für viele doppelt attraktiv, in der Vergangenheit die niedrigen Zinsen mitzunehmen und gleichzeitig eher wenig zu tilgen. Angesichts von Rekordpreisen am Wohnungsmarkt schien das Traumhaus so trotzdem finanzierbar. Die Kreditexperten von Dr. Klein beobachten diesen Trend schon länger. Ihr aktueller Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt, dass offenbar noch nie so wenig getilgt wurde: neue Darlehen starteten im August mit einer Rückzahlung von lediglich 1,92 Prozent im ersten Jahr.
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