Wer jetzt in München zur Miete wohnt und seine Wohnung verlassen muss, hat ein Problem. Auf dem Münchner Mietmarkt finden sich vor allem sehr teure Angebote, möblierte Appartements oder Wohnungen zum Tausch. Auch in anderen großen Städten ist der Mietmarkt angespannt, vor allem, weil immer weniger gebaut wird. Im Jahr 2024 wurde in Deutschland der Bau von rund 216.000 Wohnungen genehmigt. Fast 17 Prozent weniger als im Vorjahr. Ein historischer Tiefstand.
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Statt Mieten: Ist der Immobilienkauf eine Alternative?
Angesichts der angespannten Lage überlegen viele: Kaufen statt Mieten? Thomas Aigner, Geschäftsführer von Aigner Immobilien in München, beobachtet, dass sich der Markt zumindest etwas beruhigt hat. Der Zeitpunkt zum Kaufen sei in der Region in und um München aktuell besser, da mehr Angebote auf dem Markt seien als das noch zur Hochphase des Immobilienbooms war. Auch der Verhandlungsspielraum sei größer. Dennoch müsse der Geldbeutel gut gefüllt sein – vor allem in München, der teuersten Großstadt in Deutschland: "Ohne Eigenkapital wird der Immobilienerwerb zur Eigennutzung sehr schwer", sagt Aigner.
Tatsächlich ist laut einer Studie des Immobilienvermittlers Interhyp mit dem Institut der deutschen Wirtschaft in Köln Kaufen inzwischen wieder leichter geworden. Weil Einkommen gestiegen und die Immobilienpreise sowie die Zinskosten zurückgegangen sind, hat sich selbst in der teuren Landeshauptstadt München die Erschwinglichkeit von Wohneigentum im Vergleich zu 2023 demnach verbessert, und zwar um 18 Prozent.
Wo Eigentum noch erschwinglich ist
Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, sieht den Grund dafür neben den gesunkenen Zinskosten vor allem "in den gestiegenen Einkommen, die zu einer besseren Erschwinglichkeit geführt haben". Gleichzeitig lägen die Immobilienpreise nach wie vor unter ihren einstigen Spitzenwerten. Utecht erachtet es als sinnvoll, sich in den größeren Städten abseits der Top-7-Metropolen in Deutschland mit dem Kauf eines Eigenheims zu beschäftigen, "sei es als Teil der privaten Altersvorsorge oder um den Mietentwicklungen zu entkommen".
Ein Beispiel ist Deggendorf, wo sich der Traum vom Eigenheim finanziell noch realisieren lässt. Vorausgesetzt, es findet sich eine passende Immobilie. Und da ist Makler Roland Wanninger, Geschäftsführer bei Hofmann & Berndl Haus- und Immobilienverwaltung in Deggendorf, verhalten. Denn das Angebot in der Stadt ist begrenzt. Gerade für Familien sei es herausfordernd: "Bauplätze sind rar. Man muss ins Umland ausweichen".
Hausbau: Bürokratie treibt die Kosten
Der Grund: Zu wenig Bautätigkeit. "Es werden eher kleine Einheiten gebaut, die der Kapitalanleger besser refinanziert bekommt, weil die Mieten verhältnismäßig höher sind als bei größeren Wohnungen", erklärt der Geschäftsführer.
Für ihn wäre es nötig, die Anforderungen beim Bau, etwa in puncto Energieeffizienz und Ausstattung sowie die Bürokratie wieder zu reduzieren, sodass die Kosten gesenkt werden können und mehr Wohnraum geschaffen werden kann.
Immobilienkauf in der Oberpfalz: Belastung teilweise niedriger als die Miete
Auch in der Oberpfalz wird wegen der hohen Baukosten wenig gebaut. Doch hier kann es sogar günstiger sein zu kaufen als zu mieten. Beispiel Tirschenreuth: Makler Robin Christ führt hier Interessenten zu Objekten, die in Großstädten unbezahlbar wären. In Kulmain, einem 2.300-Einwohner-Ort, hat er ein 300-Quadratmeter-Haus verkauft – an einen Käufer, der zuvor zur Miete gewohnt hat und jetzt besser fährt: "Ich zahle jetzt weniger als vorher zur Miete, habe aber mehr Platz und Eigentum", so der Käufer. Zwei der drei Wohnungen im Haus wird er vermieten, das senkt zusätzlich die monatliche Belastung.
Für viele Menschen in den teuren Großstädten ist das undenkbar. Wenn Eigenkapital nicht vorhanden ist, bleibt kaufen kaum eine Option.
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