Darum geht’s:
- Ein Argument gegen eine Olympia-Bewerbung Münchens lautet: Die Spiele würden Immobilienpreise und Mieten verteuern..
- Pauschal lässt sich das aber nicht belegen. Die Olympischen Spiele hatten in verschiedenen Städten unterschiedliche Auswirkungen, das zeigen Studien und sagen Experten.
- Bei vergangenen Olympischen Spielen sind deutliche Preissteigerungen zudem vor allem für einzelne Viertel und nicht das gesamte Stadtgebiet beobachtet worden.
Ende Oktober wird in München abgestimmt: Soll sich die Stadt für Olympische Sommerspiele bewerben? Falls beim Bürgerentscheid mit "Nein" entschieden wird, dann wäre München kein Kandidat mehr für die Spiele in den Jahren 2036, 2040 und 2044. Neben der bayerischen Landeshauptstadt denken auch Hamburg, Berlin und die Rhein-Ruhr-Region als Kandidaten über eine Olympia-Bewerbung für Deutschland nach.
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In der Debatte um Für und Wider taucht regelmäßig ein Thema auf: Die Auswirkungen von Olympia auf Immobilien- und Mietpreise. Die Ökologisch Demokratische Partei (ÖDP) München zum Beispiel hat sich klar gegen die Spiele positioniert: "Die Olympische Spiele der vergangenen Jahre haben die Gentrifizierung beschleunigt und die Mieten explodieren lassen (…) Tausende Münchner könnten durch steigende Mieten und Immobilienpreise verdrängt werden." Im Internet schreibt ein User: "In anderen Städten sind die Mietpreise durch Olympia dauerhaft gestiegen."
Was ist dran an diesem Argument? Was sind mögliche Auswirkungen auf München? Der #Faktenfuchs erklärt die Theorie hinter der Behauptung, hat die Studienlage zu vergangenen Olympischen Spielen recherchiert und mit Experten gesprochen.
Ob Olympia Immobilienpreise steigen lässt, kommt auf die Umsetzung in der jeweiligen Ausrichterstadt an.
Warum sollte Olympia die Preise steigern?
Zuerst einmal die Theorie hinter der Behauptung: Welchen kausalen Zusammenhang könnte es zwischen einem Sportevent und Immobilien-/Mietpreisen geben? Grund ist die mögliche Umgestaltung der Städte mit neuen Sportstätten, Gebäuden oder Parks für die Spiele, erklärt der Sportökonom Wolfgang Maennig. Maennig war 1988 Olympiasieger im Ruder-Achter und ist Professor an der Universität Hamburg.
Er sagt dem #Faktenfuchs: "Grundsätzlich: Jede Baumaßnahme, die architektonisch gelungen ist oder einen anderen Nutzen für die Nachbarschaft stiftet, führt tendenziell zur Aufwertung der Gegend. Daraus resultiert eine höhere Zahlungsbereitschaft der Menschen und die schlägt sich in höheren Preisen nieder." Sportstätten können einen solchen Effekt haben, das haben Maennig und sein Kollege Gabriel Ahlfeldt, Ökonometrie-Professor an der Humboldt-Universität Berlin, für das Beispiel Berlin untersucht.
Sportanlage, Park und Gewerbe werten ein Viertel auf
In zwei Studien (externer Link) untersuchten sie die Bodenrichtwerte – also den durchschnittlichen Grundstückswert pro Quadratmeter – rund um die Max-Schmeling-Halle und den Standort Velodrom/Schwimmhalle. Diese Sportstätten wurden in den 90er-Jahren im Stadtteil Prenzlauer Berg gebaut, mit dem Ziel einer Belebung der Gegend, schreiben Ahlfeldt und Maennig.
Mittels eines Modells berechneten sie den Einfluss der Sportstätten auf die Bodenrichtwerte: Im Umkreis von einem Kilometer um Velodrom/Schwimmhalle waren diese zum Beispiel 7,5 Prozent höher als in vergleichbaren Berliner Vierteln.
Gabriel Ahlfeldts Interpretation: Menschen zahlen dann mehr für Grundstücke in der Nähe einer Sportarena, wenn sie die Sportstätten selbst nutzen können, es Parks gibt oder sich durch die regelmäßigen Besucher Restaurants und Cafés ansiedeln, die das Viertel aufwerten.
Effekte von Sportstätten: Lokal begrenzt und nicht automatisch positiv
Doch Ahlfeldt weist im Gespräch mit dem #Faktenfuchs darauf hin, dass die Preissteigerungen nach drei Kilometern, außerhalb des "fußläufig begehbaren Raums", nicht mehr zu sehen waren. Sportstätten könnten sich aber auch negativ auf die Preise auswirken, meinen er und Wolfgang Maennig. Zum Beispiel dann, wenn es an Spieltagen häufig zu erheblichen Verkehrsbelastungen oder Lärmbelästigung komme.
Es gibt also keinen Automatismus, dass eine neue Sportstätte die Preise treibt. "Es gibt zumindest Hinweise, dass dieser Effekt vor allem dann entsteht, wenn das gepaart wird mit einer ansprechenden Architektur und einer guten städtebaulichen Einbindung", sagt Ahlfeldt.
Olympia kann "Katalysator" für Stadtentwicklung sein
Stichpunkt Städtebau: Weitet man den Blick vom Viertel auf die ganze Stadt, dann kann Olympia auch hier die Entwicklung beschleunigen.
"Olympische Spiele sind ein sehr großes Stadtentwicklungsprojekt." Holger Kretschmer, Universität zu Köln
Der Geograph Holger Kretschmer hat zum Vermächtnis der Spiele 1972 in München und 2012 in London geforscht. Weil es eine Deadline für die Planung gebe, würden die Dinge beschleunigt umgesetzt, sagt Kretschmer im Gespräch mit dem #Faktenfuchs. Olympia werde so zum "Katalysator" für Stadtentwicklung.
Berühmtes Beispiel in München: Der Bau von S- und U-Bahn. Beides war zwar schon beschlossen, doch die Vergabe von Olympia beschleunigte die Bauarbeiten. Die Gegend um den Olympiapark wurde besser an die Stadt angebunden, bis zum Start der Spiele im Sommer 1972 musste alles fertig sein.
Forschungsüberblick: Stiegen die Preise in Olympia-Städten?
Diesen Katalysatoreffekt sieht Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands Deutschland Süd (IVD Süd), auch für die Olympischen Sommerspiele 1972 in München. Vor allem durch die bereits erwähnte Verkehrsinfrastruktur.
Der IVD Süd hat seit 1971 Daten zu Miet- und Immobilienpreisen in München für Gebäude mit "gutem Wohnwert" erhoben. Die Daten wurden aus den Angaben von Marktberichterstattern des Verbandes generiert, erklärt Kippes.
Die Mieten stiegen von 3,07 D-Mark (1971) auf 5,88 D-Mark (1981) pro Quadratmeter, also um 92 Prozent. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen im selben Zeitraum von 971 D-Mark/Quadratmeter auf 2045 D-Mark/Quadratmeter, also um 111 Prozent. Kippes vermutet, dass bereits in den Jahren vor 1971 ein Preisanstieg stattgefunden habe.
Der IVD Süd hat für diesen Zeitraum keine Vergleichsdaten, zum Beispiel für andere Großstädte, da damals nur für München die Daten erhoben wurden. Stephan Kippes schätzt die Münchner Preisentwicklung als "sehr beachtliche Teuerung" ein. Man müsse diese aber auch vor dem Hintergrund der Inflationsrate der 70er-Jahre sehen, 1973 betrug die Inflationsrate in der BRD 7,1 Prozent. Was sich aus den IVD-Daten, die der #Faktenfuchs vorliegen hat, sagen lässt: Eine stärkere prozentuale Teuerung über zehn Jahre gab es nur von 2011 bis 2021 bei den Eigentumswohnungen (163 Prozent).
Sydney und London: Preissteigerungen unterschieden sich nach Stadtviertel
Es gibt auch wissenschaftliche Studien zu Olympischen Spielen, die Erkenntnisse zu Immobilienpreisen enthalten. Zwei Beispiele: Für die Sommerspiele 2000 in Sydney und die Sommerspiele 2012 in London wurden Stadien, Parks und Wohnanlagen für die Sportler neu gebaut.
Für die Olympischen Spiele 2000 wurden die Sportstätten und das Athletendorf in einem Olympischen Park im Vorort-Gebiet Homebush Bay errichtet. Das liegt im Westen der Metropolregion Sydney. Für eine Studie von 2015 nutzten die Autoren die Daten von allen zwei Millionen Immobilien-Transaktionen des australischen Bundesstaats New South Wales zwischen 1980 und 2007. 1991 bewarb sich Sydney um die Spiele, 1993 bekam es den Zuschlag.
Die Forscher berechneten aus den Daten: In den Bezirken von Sydney, in denen die olympischen Sportstätten gebaut wurden, stiegen die Immobilienpreise von 1991 bis 2000 deutlich stärker an als im Rest des Bundesstaates. Nach den Spielen ließ sich aber keine Preissteigerung beobachten.
In einer anderen Studie zu Sydney wurden ebenfalls Immobilienpreise in der Metropolregion und im Bundesstaat News South Wales miteinander verglichen (Zeitraum 1992–2008). Das ähnliche Ergebnis: In den Gebieten rund um die Homebush Bay mit dem Olympischen Park verteuerten sich Immobilien ab 1996 ein wenig stärker als im restlichen New South Wales.
Im Gegensatz zu der anderen Studie berechneten die Autoren hier, dass die Teuerung auch nach den Olympischen Spielen bis 2008 anhielt. In anderen Gebieten der Metropolregion dagegen stagnierten die Preise nach den Spielen. Die Bevölkerung in der Homebush Bay wuchs nach den Spielen auch schneller als im restlichen New South Wales.
Die Autoren berechneten allerdings ebenso: Die gesamte Metropolregion Sydney und hier speziell die Kernstadt hatten deutlich stärkere Immobilien-Teuerungen und ein deutlich stärkeres Bevölkerungswachstum als der Bundesstaat. Und beides bereits vor dem Zuschlag für die Spiele.
Sie schreiben: Allein die Olympischen Spiele könne man für diese Preisentwicklung schwer verantwortlich machen. "Nichtsdestotrotz spielten die Olympischen Spiele eine wichtige Rolle in diesem Prozess, indem sie die Politiken und Entwicklungen im städtischen Raum beschleunigte, die sich in der wirtschaftlichen Aktivität und einem dynamischeren Immobilienmarkt in der Nähe der Veranstaltungsorte widerspiegeln", so die Schlussfolgerung.
In London zeigte sich ein "Ankündigungseffekt"
In der Studie zu den Spielen in London wurden Daten zu Immobilienverkäufen in der Stadt zwischen 2001 und 2007 untersucht. Der Datensatz enthielt mehr als 13.000 Transaktionen für fast alle Londoner Stadtbezirke, sehr große, sehr kleine, sehr teure und sehr billige Immobilien wurden ausgeschlossen.
Das Ergebnis: Nachdem London 2005 den Zuschlag für die Spiele erhalten hatte, wurden Immobilien in bestimmten Stadtbezirken teurer. Und zwar in den Ost-Londoner Bezirken Greenwich, Hackney, Newham, Tower Hamlets und Waltham Forest, wo die Sportstätten später errichtet wurden.
Es gab also bereits einen "Ankündigungseffekt", dieser betrug im Mittel 2,2 Prozent. Für Sydney und London lassen sich Parallelen ziehen: Preissteigerungen ja, aber unterschiedlich ausgeprägt innerhalb einer Metropolregion.
Gentrifizierung rund um Olympia: Möglich, aber nicht zwangsläufig
Für Wolfgang Maennig von der Uni Hamburg sind die Befunde für Sydney und London nicht überraschend. 2000 besuchte er Australien selbst: "Für Sydney 2002 wurde in einer Quasi-Sumpflandschaft, wo keiner wohnen wollte, eine neue Zivilisation geschaffen. Durch Olympia gab es Sportstätten und Wohnhäuser." Die Entwicklung sei schlüssig: "Und wie es zu erwarten wäre, wenn man etwas attraktiver macht: Dann steigen dort die Mieten und die Preise."
Auch Stephan Kippes vom IVD Süd sagt: "Das ist ein klassischer immobilienwirtschaftlicher Effekt." In Oberbayern sehe man zum Beispiel, dass die Preise in Geretsried bereits steigen, weil geplant ist, dass die S-Bahn bis dorthin verlängert wird.
Wo Preise und Mieten steigen, dort müssen manche Menschen wegziehen. Menschen mit mehr Geld ziehen nach, das Viertel wandelt sich. Diesen Prozess der "Gentrifizierung" beobachtet Geograph Holger Kretschmer in den Olympia-Bezirken in Ost-London.
Wie beliebt oder unbeliebt ein Wohnviertel sei, sei aber keinen starren Gesetzen unterworfen, sondern "Moden", sagt Kretschmer. Das Olympische Athletendorf im Münchner Olympiapark sei zum Beispiel die ersten Jahre nach den Spielen unbeliebt gewesen, Wohnungen hätten leer gestanden. Die Kaufpreise waren wohl schlicht zu hoch, berichteten unter anderem Süddeutsche Zeitung und Der Spiegel.
"Es gibt natürlich Möglichkeiten, wie man solche stadtplanerischen Eingriffe und die daraus entstehenden Folgen auch sozialverträglich gestalten könnte", sagt Holger Kretschmer. Die Ausrichterstadt könne zum Beispiel Sozialen Wohnungsbau vorschreiben oder selbst auf eigenen Grundstücken oder mit einer Wohnungsbaugesellschaft bauen und günstig vermieten.
Los Angeles und Atlanta: Studie zeigt negative Preisentwicklung
Einen anderen Forschungsansatz als den Blick auf eine einzelne Stadt wählte der Stadtplanungs-Professor Constantine Kontokosta von der New York University: Er verglich die Entwicklung von Häuserpreisen zwischen Olympia-Städten und anderen Städten aus demselben Land. Die Vergleichsstädte hatten im Zeitraum vor Olympia eine ähnliche Größe, Beschäftigungsrate und Immobilientrends.
Für Barcelona 1992 wählte er zum Beispiel Madrid und Sevilla als Vergleichsstädte. So versuchte Kontokosta zu berechnen, welche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt tatsächlich auf das Event Olympia zurückzuführen seien. Als Untersuchungszeitraum setzte er 16 Jahre an (acht Jahre vor bis acht Jahre nach den jeweiligen Olympischen Spielen).
Die untersuchten Städte waren Los Angeles (1984), Seoul (1988), Calgary (1988), Barcelona (1992) und Atlanta (1996). Nur für Barcelona und Sydney konnte Kontokosta gegenüber der Vergleichsgruppe eine tatsächliche Verteuerung feststellen. Für Los Angeles, Calgary und Atlanta berechnete er im Vergleich sinkende Häuserpreise, in Seoul gab es keine signifikanten Auswirkungen.
In Atlanta sanken die Häuserpreise nach den Olympischen Spielen um 9,4 Prozent verglichen mit sechs anderen Großstädten im Süden der USA. Die Investitionen für Olympia hätten offenbar die Wettbewerbsfähigkeit von Atlanta nicht verbessert, so Kontokosta.
Für Sportökonom Wolfgang Maennig ist das Ergebnis für Atlanta ebenfalls keine Überraschung. Auch dort war er vor Ort, der einzige Neubau sei auf dem Campus der Universität Georgia Tech erfolgt. "Das sind heute Wohnheime für Studierende, das kann die Umgebung kaum aufwerten."
Geograph Kretschmer von der Universität zu Köln weist ebenfalls darauf hin, dass das Nachnutzungs-Konzept und die Nach-Olympia-Investitionen der Austragungsstädte jahrzehntelang Auswirkungen darauf haben können, wie sich die Preise entwickeln.
In all diesen Studien wurden zwar die Mietpreise nicht gesondert betrachtet, doch wahrscheinlich dürften sie sich ähnlich verändern wie die Kaufpreise für Immobilien, schätzt Wolfgang Maennig. Denn zwischen beiden bestehe ein "enger proportionaler Zusammenhang".
Olympia und Immobilienpreise: Kein automatischer Effekt bisher belegt
Die Antwort auf die Frage, ob Olympia Immobilienpreise steigen lässt, lautet auf Basis von Studien und Experteneinschätzungen also: Es kommt auf den Einzelfall an.
"Es gibt keinen Automatismus." - Geograph Holger Kretschmer
"Das liegt auch daran, dass die Host-Cities so unterschiedlich sind. Es gibt ganz andere Voraussetzungen, was die Einwohnerzahl angeht, was die Stadtgröße angeht, was die Fläche angeht, die Struktur innerhalb der Stadt, die Infrastruktur, Personennahverkehr, was auch immer", so Kretschmer.
Constantine Kontokosta argumentierte zum Beispiel gegenüber der kanadischen Immobilienplattform Wahi: Eine Stadt wie Sydney habe mehr Potenzial für Preissteigerungen gehabt als Weltstädte wie Tokio oder Paris mit einem ohnehin bereits stark nachgefragten Markt.
Stephan Kippes vom IVD Süd vermutet, dass Olympia immer einen gewissen "Minimaleffekt" habe: Eine Olympia-Stadt werde als Stadt im Aufbruch präsentiert und es würden Arbeitsplätze generiert. "Dass Olympia preisneutral ist, glaube ich nicht."
Sowohl Wolfang Maennig als auch Holger Kretschmer sagen: Die Preise in Städten steigen in Deutschland generell, unabhängig von Sportevents. "Wir haben die Tendenz, dass die Landbevölkerung in die Städte möchte, insbesondere die jungen Leute. In Deutschland wachsen die großen Städte und die Peripherie schrumpft", so Maennig.
"Wir haben in Deutschland noch keine Handhabe, egal ob jetzt Olympia oder nicht, um diesen Anstieg der Mieten irgendwie zu deckeln oder in den Griff zu bekommen", sagt Kretschmer.
Stadt München sagt: Viele Sportanlagen würden wiederverwenden
Noch ein letzter Aspekt ist beachtenswert beim Blick in die Münchner Olympia-Zukunft: Laut den Plänen der Stadt München würden zukünftige Olympischen Spiele wohl weniger verändern als die Spiele 1972. Die Stadt will sich mit einem Konzept bewerben, bei dem viele bestehende Sportstätten genutzt werden. Andere Sportanlagen sollen temporär entstehen, das Olympische Dorf könnte in einem bereits geplanten Baugebiet zwischen Johanneskirchen und Dornach entstehen.
"Das kann durchaus zumindest abpuffern, aber es ist wirklich die Glaskugel", sagt Kretschmer zur Auswirkung dieses Anlagen-Recyclings auf Immobilienpreise. Auch hier könnte es aber lokale Unterschiede geben. Als Neubau ist zum Beispiel ein S-Bahn-Ring im Norden von München angedacht. "Die Orte, die durch den Nordring profitieren, werden einen Effekt haben", vermutet Stephan Kippes vom IVD Süd.
Fazit
Olympische Spiele können Immobilienpreise und Mieten steigern, so wurde es zum Beispiel in Sydney und London beobachtet. Das passiert, wenn neue Sportanlagen und Gebäude sowie andere stadtplanerische Maßnahmen die Attraktivität von Wohngegenden steigern. Allerdings unterscheiden sich die Auswirkungen innerhalb einer Stadt von Viertel zu Viertel.
Es gibt aber auch Olympia-Städte, in denen die Kaufpreise nicht teurer oder gar günstiger wurden, wie Atlanta und Los Angeles. Steigende Wohnpreise aufgrund von Olympia sind kein Naturgesetz, laut Studien und Experten kommt es auf die stadtplanerische Umsetzung, die Nachnutzung oder zufällige Trends an. Städte haben auch die Möglichkeit, steigenden Preisen und Gentrifizierung mit Instrumenten wie Sozialem Wohnungsbau entgegenzuwirken.
Quellen
Interviews/Presseanfragen
Interview mit Gabriel Ahlfeldt, Professor für Ökonometrie, Humboldt-Universität zu Berlin
Interview mit Stephan Kippes, Leiter Marktforschungsinstitut Immobilienverband Deutschland
Interview mit Holger Kretschmer, Geograph, Universität zu Köln
Interview mit Wolfgang Maennig, Professor für Wirtschaftspolitik, Universität Hamburg
Veröffentlichungen
Ahlfeldt, Gabriel & Maennig, Wolfgang: Arenas, Arena Architecture and the Impact on Location Desirability: The Case of 'Olympic Arenas' in Prenzlauer Berg. In: Urban Studies 46. Berlin: 2009.
Ahlfeldt, Gabriel & Maennig, Wolfgang: Impact of sports arenas on land values: evidence from Berlin. In: The Annals of Regional Science. Berlin: 2010, S. 205-227.
Kavetsos, Georgios: The Impact of the London Olympics Announcement on Property Prices. In: Urban Studies 49. 2012.
Kontokosta, Constantine: The Price of Victory The Impact of the Olympic Games on Residential Real Estate Markets. In: Urban Studies 49. 2012, S. 961-978.
Lu, Qiang & Yang, Yupin: A longitudinal study of the impact of the Sydney Olympics on real estate markets. In: International Journal of Event and Festival Management 6. 2015, S. 4-17.
Sànchez, Anna u.a.: Barcelona 1992. International Events and Housing Rights: A focus on the Olympic Games. In: COHRE Mega-Events, Olympic Games and Housing Rights Project. Genf: 2007.
Statement zu einer möglichen Olympia-Bewerbung: stadtpolitik.oedp-muenchen.de, 11.10.2024
How Do the Olympics Impact Home Prices?: wahi.com, 22.07.2024.
Yumi, Yamawaki & Duarte, Fábio. (2014). Olympics and Urban Legacy in Sydney. Urban Transformations and Real Estate a Decade after the Games. In: Journal of Urban Design 19. 2014.
Zentelis, Panagiotis & Labropoulos, Tassos: (2004). The impact of the Athens 2004 Olympic Games on real estate values. In: Journal of Property Tax Assessment & Administration, 1 (3). 2004, S. 5-20.
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