Wenn Wiesn-Touristen in die Stadt strömen und Hotelzimmer knapp oder sehr teuer werden, dann wittern manche ein lukratives Geschäft. Warum nicht einfach an Interessenten untervermieten? Die Einnahmequelle hat freilich auch Tücken, und rechtlich ist einiges zu beachten.
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Vermieter muss zustimmen
Wer als Mieter ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermieten möchte, braucht die Genehmigung des Eigentümers. Dieser kann zum Beispiel auch verlangen, dass ihm die Namen der Touristen mitgeteilt werden.
Die Erlaubnis sollte man sich dann schriftlich geben lassen, um im Streitfall einen Beweis in der Hand zu haben, empfiehlt Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des Münchner Mietervereins. Wer keine Genehmigung hat und vom Wohnungseigentümer beim Untervermieten erwischt wird, kann im schlimmsten Fall nach einer Abmahnung fristlos gekündigt werden.
Ferienwohnungen für maximal acht Wochen im Jahr
Wohnungen darf man in München übers Jahr gerechnet nicht mehr als acht Wochen als Ferienwohnungen vermieten. Das gilt für Eigentümer genauso wie für Untervermieter und ist in der "Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen" geregelt.
Für die Untervermietung eines einzelnen Zimmers gilt das Acht-Wochen-Limit nicht. Voraussetzung ist aber, dass die Mieter während des Aufenthalts der Untermieter selbst ebenfalls in der Wohnung leben.
Bußgeld bei Zweckentfremdung
Wenn eine Wohnung dauerhaft und ohne Genehmigung ausschließlich an Touristen vermietet wird, handelt es sich um eine Zweckentfremdung. Nach Auskunft des Mietervereins ist das eine Ordnungswidrigkeit, und es droht Bußgeld bis zu 500.000 Euro. Im Übrigen sei solches Verhalten auch moralisch nicht vertretbar: "Wohnraum ist in München äußerst knapp – deswegen sollten alle mithelfen, dass dem Markt nicht noch mehr Wohnungen entzogen werden."
Meldeplattform und Hinweise von Nachbarn
Über die Anfang 2018 in Betrieb genommene Online-Plattform der Stadt zur Meldung einer vermuteten Zweckentfremdung sind im vergangenen Jahr beinahe 1.200 Meldungen eingegangen. Das städtische Sozialreferat geht zum Beispiel auch Hinweisen von Nachbarn nach. Vergangenes Jahr wurden nach Angaben der Behörde rund 450 Wohnungen gewissermaßen für den Mietmarkt gerettet. In etwa einem Drittel der Fälle ging es dabei um illegale Ferienwohnungen. Ob und in welchem Umfang sie in Zusammenhang mit dem Oktoberfest standen, wurde aber nicht separat erfasst.
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Regelungen mit Untervermietern
Mieter sollten generell mit ihrem Untermieter einen schriftlichen Vertrag abschließen, in dem auch die Höhe der Bezahlung und die Dauer der Untervermietung festgehalten ist, wie der Mieterverein rät. Außerdem sollte ein Übergabeprotokoll gemacht werden, das den Zustand der Wohnung festhält, damit eventuell auftretende neue Schäden bewiesen werden können. Auch Gegenstände sollten aufgeführt werden – etwa die Zahl der Teller, Gläser und Tassen, empfiehlt Angela Lutz-Plank. Hier seien oft Fotos hilfreich.
Haftungsfrage bei Schäden
Sollte etwas kaputtgehen oder beschädigt werden, muss der Untermieter dafür aufkommen. Der Mieter muss sich darum kümmern, dass das auch geschieht. Denn er ist gegenüber dem Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig. "Das heißt, der Mieter muss bezahlen und sich das Geld von dem Touristen holen", sagt Lutz-Plank.
Versteuerung der Einnahmen
Mieteinnahmen auch aus kurzfristiger Untervermietung müssen versteuert werden. Das gilt für Eigentümer wie für Mieter, die untervermieten. Wer diese Einkünfte in der Steuererklärung nicht angibt, begeht Steuerhinterziehung. Wer alles richtig macht, kann die eigene Kasse also ganz legal aufstocken. Die Untermieter wiederum können womöglich viel Geld sparen, das sie dann lieber beim Oktoberfest ausgeben können.
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