Auch 2026 bleibt der Wohnungsmarkt ein heißes Pflaster. Um für etwas Abkühlung zu sorgen, ist die Politik bemüht, an entscheidenden Schrauben zu drehen. Beispielsweise sollen Indexmieten gedeckelt werden, der steigende CO2-Preis dürfte sanierte Immobilien attraktiver machen und die Förderung für energetische Sanierungen soll etwas angepasst werden. Außerdem gilt die Mietpreisbremse künftig in mehr bayerischen Städten und Gemeinden.
Mietpreisbremse wird in Bayern ausgeweitet
Mit der Mieterschutzverordnung (externer Link) sollen all jene vor zu hohen Mieten geschützt werden, die dort auf eine Wohnung angewiesen sind, wo die Nachfrage deutlich höher ist als das Angebot. Zu solchen Gegenden gehören ab dem 01. Januar 2026 in Bayern 285 Städte und Gemeinden. Das sind 77 mehr als bisher.
Bayernkarte: Etliche neue Gemeinden – hier gilt ab Januar die Mietpreisbremse
Die neuen Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt, befinden sich vor allem um München herum und breiten sich ins Oberland aus. Aber auch im Allgäu und in der Metropolregion Nürnberg-Erlangen-Fürth sind einige neue Gemeinden zur sogenannten "Gebietskulisse" dazugekommen.
Nicht enthalten sind hingegen beliebte Studentenstädte wie Würzburg, Eichstätt oder Passau, obwohl auch dort der Druck auf dem Mietmarkt sehr hoch ist. Passau ist sogar aus den Regionen mit Mietpreisbremse wieder herausgefallen. Welche Region in die Gebietskulisse kommt und welche nicht, hängt von mehreren Kriterien (externer Link) ab.
Mit der Mietpreisbremse ist es für Vermieter verpflichtend, die Nettokaltmiete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festzulegen. Allerdings wird die Mietpreisbremse auch oft kritisiert: Sie ist für die Mieter angesichts zahlreicher Bewerbungen auf eine Wohnung häufig nicht durchzusetzen. Zudem gibt es viel Ausnahmeregelungen: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die frisch renoviert wurden oder für die vom Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt wurde als vorgesehen.
Im Video: Bayern weitet Mietpreisbremse aus
Bayern stellt die Mietpreisbremse zum 1. Januar 2026 in deutlich mehr Städten und Gemeinden scharf.
Indexmieten sollen gedeckelt werden
Nach dem Willen der Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) sollen ab 2026 außerdem Indexmieten stärker reglementiert werden: "Wir deckeln den Anstieg von Indexmieten bei 3,5 Prozent pro Jahr. Einen entsprechenden Gesetzentwurf habe ich vor ein paar Tagen in die regierungsinterne Abstimmung gegeben", sagte Hubig Mitte Dezember in einem Interview mit der Neuen Berliner Redaktionsgesellschaft.
Der Eigentümerverband Haus und Grund hat das umgehend scharf kritisiert. Indexmietverträge koppeln die Miete direkt an die Verbraucherpreise, was in Zeiten hoher Inflation zu erheblichen Mietanstiegen führen kann. Wie genau die Verträge angepasst werden müssen, steht noch nicht fest.
CO2-Bepreisung steigt – voraussichtlich
Schon seit mehreren Jahren steigt der staatlich festgelegte CO2-Preis stetig an. Im kommenden Jahr wird er erstmals innerhalb eines Korridors festgelegt: Zwischen 55 und 65 Euro kostet der Ausstoß einer Tonne CO2 dann. Heizöl und Erdgas dürften dadurch nochmal deutlich teurer werden. Ein Liter Heizöl könnte um etwa 20,6 Cent teurer werden, während eine Kilowattstunde Erdgas um rund 1,4 Cent steigt. Heißt: Energetisch ineffiziente Gebäude zu bewohnen, dürfte dadurch für alle teurer werden.
Energetische Sanierung und Neubau bleiben gefördert
Auch im Bundeshaushalt für 2026 sind Förderprogramme vorgesehen, die Maßnahmen wie Umbau, Sanierung oder Neubau fördern. Die Einzelförderungen für Heizsysteme, Dämmung oder Instandhaltung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) wird es weiterhin geben. Auch die Darlehen mit vergleichsweise günstigen Krediten der Förderbank KfW sollen erhalten bleiben. Wegen der angespannten Haushaltslage kann es aber sein, dass einige Programme noch verändert werden.
Was sonst noch wichtig wird:
- Die Staffelung bei der Pendlerpauschale entfällt. Dadurch wird es für Menschen, die auf dem Land leben und zur Arbeit pendeln, steuerliche Vorteile geben.
- Die Wärmepumpen-Förderung wird strenger. Dabei geht es vor allem um die Geräusche, die von den Geräten ausgehen. Die offizielle Liste geförderter Modelle gibt es hier.
- Ab Sommer 2026 soll es einfacher werden, leerstehende Büros in Wohnraum umzuwandeln. Eigentümer haben unter anderem die Möglichkeit, zinsverbilligte Darlehen zu bekommen.
- Die Einspeisevergütung für Solaranlagen sinkt turnusmäßig.
- Die Gasspeicherumlage entfällt.
Im Video: Verknappt die Mietpreisbremse das Mietangebot?
Konstantin A. Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung
Dieser Artikel ist erstmals am 27. Dezember 2025 auf BR24 erschienen. Das Thema ist weiterhin aktuell. Daher haben wir diesen Artikel erneut publiziert.
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